2016年8月29日，我市因城施策颁布实施了《永州市化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施办法》。2017年上半年，全市房地产去库存工作成效显著，房地产市场形势总体呈平稳健康发展的良性态势，但也存在着一些问题和困难。现将2017年上半年的房地产市场形势通报如下：
一、2017年上半年房地产市场的基本情况
2017年上半年，全市商品房成交大幅增长，房价基本平稳，商品房库存与去化周期明显下降，房地产开发投资回升。
（一）全市商品房供应有所下降，但中心城区平稳增长。
截止6月我市批准商品房预售面积226.76万平方米，同比下降6.7%；其中住宅面积174.98万平方米，同比下降4.47%；非住宅面积51.78万平方米，同比下降13.58%。中心城区批准预售面积145.19万平方米，同比增长33.86%；其中住宅面积106.78万平方米，同比增长36.72%；非住宅面积38.41万平方米，同比增长26.51%。
（二）新建商品房销售大幅增长，上半年创历史新高。
全市新建商品房销售303.7万平方米，同比上涨94.84%，销售量上涨幅度排全省位，销售总量创历史新高；其中住宅282.87万平方米，同比上涨99.02%；非住宅20.83万平方米，同比上涨51.6%。中心城区新建商品房销售面积121.97万平方米，同比上涨35.82%；其中住宅109.77万平方米，同比上涨29.89%；非住宅12.2万平方米，同比上涨130.62%。
（三）房价基本平稳。2017年上半年，全市新建商品房住宅均价为3381元/平方米，同比上涨2.79%，环比下降3.09%，低于全省新建商品房住宅均价4468元/平方米，在全省排名靠后。其中中心城区新建商品房住宅均价为3868元/平方米，同比上涨10.48%，环比下降1.6%。全市新建商品房住宅均价总体平稳，同比有所增长，环比有所下降。达到了全市商品住宅均价涨幅控制在7%以内的全面深化改革目标。
（四）商品住宅库存与去化周期明显下降，非住宅库存积压仍然十分严重。截止今年6月底，我市商品房库存为746.66万平方米，较2016年底的库存839.01万平方米下降了11.01%；其中住宅库存为506.12万平方米，较2016年底的库存633.73万平方米下降了20.13%。按照最近12个月月均销售速度测算，截止6月份，我市待售商品房（指累计已办理预售许可但未销售的商品房）库存去化周期为17.06个月，较2016年底缩短9.62个月；其中住宅去化周期为12.38个月，较2016年底缩短了9.37个月；非住宅去化周期为82.66个月，较2016年底缩短了5.86个月。我市中心城区商品房库存去化周期为23.61个月，较2016年底缩短了2.37个月；其中住宅库去化周期为17.73个月，较2016年底缩短了2.94个月；非住宅去化周期为87.58个月，较2016年底缩短了20.07个月。按照住建部和国土部2017年4月1日发布的联合声明，我市商品房住宅去化周期均在合理区间，提前达到了我市商品房住宅去化周期控制在18个月之内的全面深化改革目标。但非住宅库存高企，去化周期居高不下。
（五）房地产开发投资回升。上半年，全市房地产开发完成投资47.6亿元，同比增加9.69亿元，同比增长25.56%，增幅在全省排位第二。其中冷水滩城区完成房地产开发投资10.11亿元，同比增加2.67亿元，同比增长35.88%。
（六）房地产贷款快速增长。一是房地产贷款增长明显。截止6月末，永州市房地产贷款余额273.08亿元，较年初增长58.99亿元，同比增长48.91%，高出全市各项贷款增速5.33%，维持较快增长速度。房地产贷款余额占全部贷款比重为24.16%，占比提高3.7个百分点。二是房地产开发贷款增速加快。截止6月末，永州市房地产开发贷款余额为45.57亿元，比年初增加18.54亿元，同比增速126.37%，增速较快。全市土地储备贷款余额3.635亿元，比年初减少1.065亿元。三是个人住房贷款维持高位增长态势。受去库存政策的影响，永州市商品房成交量走高，加上商业银行放松了符合政策条件的个人房贷，我市个人住房贷款持续保持高位增长态势。截止6月末，全市个人住房贷款余额为198.16亿元，比年初增加40.37亿元，同比增长47.67%。
（七）房地产税收稳步增长。上半年，全市地税总收入33.29亿元，其中全市房地产税收同比增收1.2亿元，同比增长11.86%。
（八）土地供应量价齐升。上半年，市本级（含冷水滩区、经开区、零陵区）共公告招拍挂出让土地31宗，其中成交27宗，成交面积1529.93亩，同比增长237.97%；总成交金额为158375.99万元，同比增长355.66%；平均单价为103.52万元/亩，同比上涨34.82%。其中：房地产开发用地20宗，面积为1080.17亩，成交价为150579.78万元，平均单价为139.4万元/亩；工业用地7宗，面积为449.76亩，成交价为7796.21万元，成交单价为17.33万元/亩。
二、值得关注的几个问题
我市过去相当长一段时间房地产项目同质化严重，造成房地产市场产品结构不合理，有效供给不足。存在如下问题：
一是非住宅商品房供应过剩，库存高企，去化周期居高不下。2017年1-6月，全市商品房供应总量为226.76万平方米，销售总量为303.7万平方米，总体上商品房供应少于需求。其中住宅供应总量为174.98万平方米，销售总量为282.87万平方米，供不应求；非住宅供应总量为51.78万平方米，销售总量为20.83平方米，明显供应过剩。中心城区上半年商品房供应总量为145.19万平方米，销售总量为121.97万平方米；其中住宅供应总量为106.78万平方米，销售总量为109.77万平方米，供求基本平衡；但非住宅供应总量为38.41万平方米，销售总量为12.2万平方米，明显供应过剩。截止6月底，我市非住宅库存面积达240.54万平方米，较年初上涨17.17%，去化周期达82.66个月。二是低品质商品房供应过剩，历史性房源去库存压力较大。我市目前库存商品房70%以上为品质不高的历史性房源，地段欠佳，周边基础设施、生活服务配套不全，户型设计比较过时，不适合购房居民的改善性需求。品质较高的新建商品房销售形势很好，但低品质的历史性房源去库存压力较大。三是房地产市场违规现象依然存在。部分楼盘存在误导、炒作、虚假广告、捂盘惜售等行为，部分楼盘借去库存补贴政策的“东风”制造房源紧张气氛，哄抬了房价，损坏了消费者的权益，扰乱了房地产市场。
三、下阶段房地产市场发展研判
下阶段，我市将进一步加强房地产市场监管，规范房地产市场，切实稳定商品房住房价格。进一步深化房地产供给侧结构性改革，强化督查房地产去库存政策的落实，确保去库存政策持续发力，促进房地产市场平稳健康发展。预计下阶段全市房地产市场呈现以下发展趋势：一是改善型需求将向个性化、多样化转向。随着生活水平的提高和信息化时代的来临，特别是一批品牌房企进驻永州房地产市场，将进一步挖掘改善型需求潜力，市民对小区的环保节能、智能服务、物业管理、户型设计有了更高的需求。充分发挥永州的文化与生态优势，打造“绿色、生态、环保、宜居”房地产品牌，将成为永州房地产业的发展方向。引领人们对房地产的需求由模仿型排浪式需求向个性化、多样化消费转向。二是商品房成交量同比将持续增长，环比保持平稳。上半年去库存政策推动商品房销售高位运行，在此市场形势下，去库存政策将持续发力，下半年我市商品房成交量同比将持续走高。但由于一二线城市限购的大环境的影响，以及我市非住宅及历史性房源去库存的压力依旧很大，预计我市商品房成交量下半年环比将保持基本稳定。三是商品房库存继续下降，非住宅以及历史房源依然是去库存难点。在去库存政策持续发力及商品房成交量持续走高的形势下，库存继续下降将是必然结果。但非住宅商品房受“电商”扩张及实体经济不振等双重影响需求低迷，加上非住宅开发投资持续增长，增加了去库存的难度。自去年以来，我市商品房非住宅库存面积一直保持在200万平方米上下，去化周期一直在80个月左右徘徊，非住宅以及历史性房源依然是去库存难点。四是商品房住宅成交价格同比将持续小幅度上涨。随着库存不断消化，一些中高档品质的楼盘相继投入市场，可以预见，我市下半年新建商品房销售均价在理性范围内有小幅度上涨。
注：此文所指的中心城区统计范围含冷水滩城区、零陵区，其中冷水滩城区统计范围含永州经济技术开发区。
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